Il decreto legge Sostegni-bis, come modificato dalla legge di conversione n. 106 del 23 luglio 2021, ha introdotto nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa in favore dei giovani under 36. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021, ha fornito chiarimenti sul bonus rivolto ai giovani e finalizzato a favorire l’autonomia abitativa.

Gli interessati devono avere un valore dell’Isee non superiore a 40 mila euro annui. La misura prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad Iva, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.

È inoltre prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Tali agevolazioni trovano applicazione agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Come sopra evidenziato i requisiti soggettivi sono: non aver compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e avere un valore dell’Isee non superiore a 40 mila euro annui.
In merito al primo requisito il legislatore ha introdotto un limite per fruire dell’agevolazione rappresentato dall’età. Gli interessati devono prestare particolare attenzione perché chi stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni a dicembre 2021, non potrà beneficiare dell’agevolazione. Questo in quanto il bonus si applica ai soggetti che nell’anno solare in cui stipulano l’atto traslativo non hanno ancora compiuto il trentaseiesimo anno d’età.
Il secondo requisito circoscrive l’agevolazione ad un valore dell’Isee da parte del soggetto acquirente non superiore a 40 mila euro annui. La presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu) che è un documento contenente dati anagrafici, patrimoniali e reddituali del nucleo familiare e tramite la quale viene richiesta l’attestazione Isee, deve avvenire antecedentemente alla stipula dell’atto di acquisto o contestualmente.

Non è possibile, infatti, per il contribuente ottenere un Isee con validità retroattiva, rilasciato sulla base di una Dsu presentata in una data successiva a quella dell’atto. Il contribuente deve dunque essere in possesso di un Isee in corso di validità alla data del rogito.
Al momento della stipula dell’atto il soggetto interessato deve dichiarare nello stesso di avere un valore Isee non superiore a 40 mila euro riferito all’intero nucleo familiare e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla prima della stipula dell’atto.

In merito ai requisiti oggettivi occorre fare riferimento alla disciplina delle c.d. agevolazioni ‘prima casa’ di cui alla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni di tipo civile, quelle economiche, popolari, ultra popolari, le abitazioni di tipo rurale ed i villini. Sono fuori, invece, le abitazioni di tipo signorile, le ville ed i castelli.

L’agevolazione si applica a tutti gli atti che comportano il trasferimento oneroso della proprietà, il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento delle case di abitazione.
La disciplina agevolativa in esame non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, considerato che la norma agevolativa fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso.

La tassazione del contratto preliminare non cambia; sono dovuti l’imposta di registro per l’atto, gli acconti e la caparra. L’imposta di registro corrisposta è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’art. 77 del TUR.

Dunque, in presenza delle condizioni di legge, è possibile recuperare l’imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, atteso che l’acquirente non avrà modo di scomputare alcuna imposta dall’acquisto definitivo. A tal fine, dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare l’istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra.
Non sono, invece, recuperabili l’imposta in misura fissa versata per la stipula del contratto preliminare e, in caso di acconto soggetto a Iva, l’ulteriore imposta in misura fissa versata per tale pattuizione.

In relazione ai trasferimenti a titolo oneroso di immobili per i quali ricorrano le condizioni ‘prima casa’ l’acquirente ha diritto, nei casi in cui l’atto di acquisto sia soggetta ad imposta di registro, all’esenzione dalla stessa e dalle imposte ipotecaria e catastale.

Per gli acquisti soggetti ad Iva, quando non trova applicazione il regime di esenzione di cui al decreto Iva, si applica un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto. L’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale è riferibile, infatti, anche agli atti assoggettati ad Iva in virtù del rinvio operato dal comma 7, art. 10, del decreto Iva .

Il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è stato effettuato l’acquisto stesso.

Sul punto la circolare evidenzia che nel mod. Redditi PF 2021 non è previsto uno specifico campo in cui indicare il nuovo credito d’imposta ‘prima casa under 36’, ma grazie ad un’implementazione dei prodotti software di compilazione e controllo resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate, sarà possibile fruire del nuovo credito d’imposta ‘prima casa under 36’ già nel mod. Redditi PF 2021.

L’importo del credito d’imposta in questione potrà essere indicato nel rigo CR7, colonna 2, dedicato al credito d’imposta per il riacquisto della ‘prima casa’. Per distinguere il credito d’imposta per ‘prima casa under 36’ dal credito d’imposta per riacquisto ‘prima casa’, il contribuente intenzionato a fruire del nuovo credito indicherà il codice “1” nel frontespizio del modello e non potrà compilare la colonna 1 del rigo CR7.

Nell’ipotesi di compresenza del credito ‘prima casa under 36’ e del credito ‘prima casa’ non è possibile indicare nel rigo CR7 entrambi i crediti e, pertanto, il contribuente dovrà esporre ed utilizzare nella dichiarazione Redditi PF 2021 solo uno di essi, rinviando l’esposizione e l’utilizzo dell’altro credito nella dichiarazione dell’anno successivo.

La circolare precisa che è sempre possibile fruire nel mod. Redditi PF 2021, ove più conveniente, del credito d’imposta ‘prima casa’ maturato nel 2020 o nel 2021 e fruire del credito d’imposta ‘prima casa under 36’ nella modulistica dichiarativa relativa all’anno d’imposta 2021.

La mancata esposizione nel mod. Redditi PF 2021 del credito d’imposta ‘prima casa’ maturato nel 2020, a causa dell’impossibilità del contemporaneo utilizzo di entrambe le agevolazioni, non pregiudica il suo utilizzo nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta 2021.

Nell’ipotesi di co-acquisto di un immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soggetti acquirenti. In relazione all’acquisto effettuato da coniugi, qualora solo uno possegga i requisiti per fruire dell’agevolazione, il beneficio fiscale si applica solo limitatamente alla quota da esso acquistata.

Sul co-acquirente non in possesso dei requisiti di legge grava l’applicazione del minimo d’imposta di legge, pari a 1.000 euro per quella di registro e a 50 euro per l’imposta ipotecaria e altri 50 euro per quella catastale.

Pertanto, in caso di co-acquisto di un immobile ad uso abitativo, ove solo uno degli acquirenti abbia i requisiti previsti per l’agevolazione ‘prima casa under 36’:

• la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione;
• la quota del soggetto eventualmente titolare della sola agevolazione ‘prima casa’ beneficerà degli effetti della relativa disciplina;
• la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria.

L’agevolazione ‘prima casa’ trova applicazione anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale. Dunque, in presenza dei requisiti previsti dal decreto Sostegni-bis e nel rispetto della Nota II-bis), articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, anche l’acquisto delle pertinenze è riconducibile nell’ambito del regime agevolativo ‘prima casa under 36’. Tale acquisto può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato. In questo secondo caso anche l’acquisto della pertinenza deve avvenire entro il termine di validità temporale dell’agevolazione in esame.

Per le compravendite immobiliari che beneficiano dell’agevolazione ‘prima casa under 36’ il contribuente non matura l’ulteriore credito d’imposta da riacquisto di cui all’art. 7, commi 1 e 2, della legge n. 448/1998.
Lo stesso credito d’imposta non compete all’acquirente nemmeno in relazione agli acquisti con atto soggetto ad Iva, sebbene in tal caso il nuovo acquisto sia formalmente soggetto a detta imposta.
Ciò perché nelle compravendite soggette ad Iva, la disposizione agevolativa già prevede un ristoro pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito d’imposta, in forza del quale l’imposta dovuta diventa, di fatto, pari a zero.
Qualora fosse ammesso anche il credito d’imposta per il riacquisto ‘prima casa’ verrebbe riconosciuto al contribuente un doppio beneficio che andrebbe oltre la ratio della norma.

Per l’agevolazione ‘prima casa under 36’ continua a trovare applicazione la disciplina ordinaria prevista dall’articolo 10, comma 3, del Dlgs n. 23/2011 che prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti indicati all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.
Gli acquisti agevolati sono dunque soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale. Per quanto riguarda gli atti di acquisto soggetti a Iva, trovano conferma le imposte in precedenza specificate.

Il documento di prassi amministrativa ricorda che nel caso di liberalità indiretta collegata ad atti concernenti il trasferimento di diritti immobiliari per i quali sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’Iva, non si applica l’imposta di donazione. La stessa non trova applicazione anche qualora l’atto di compravendita, al quale la liberalità è collegata, sia esentato dal pagamento dell’imposta di registro in quanto accede ai benefici fiscali.

Una diversa interpretazione che comporti l’applicazione dell’imposta di donazione alle liberalità indirette, in caso di esenzione dall’imposta di registro proporzionale, non risulterebbe coerente con la ratio della disciplina e sarebbe un deterrente per l’accesso all’agevolazione.

Relativamente ai finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali sussistono le condizioni ‘prima casa’ il decreto legge Sostegni-bis ha disposto, con l’articolo 64, l’esenzione ‘dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%’ della somma mutuata ‘dall’art. 18 Dpr n. 601/1973’.

Per fruire del bonus il finanziamento deve essere erogato per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili agevolabili da soggetti mutuatari che non hanno ancora compiuto 36 anni di età e che sono in possesso di un Isee non superiore a 40 mila euro annui.

Al fine di godere delle agevolazioni fiscali il mutuatario deve dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto di mutuo o in un documento allegato.

Lo stesso mutuatario-acquirente ha la possibilità di richiedere l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva qualora l’atto di acquisto dell’immobile per il quale è richiesto il finanziamento sia stato stipulato senza avvalersi dell’esenzione di cui all’art. 67, commi 6 e 7, del decreto legge Sostegni-bis, nonché qualora, nello stesso, l’acquirente non abbia fatto richiesta di beneficiare dell’ordinaria agevolazione ‘prima casa’, sempre che ovviamente sia in possesso dei requisiti prescritti.

La circolare precisa, inoltre, che l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva non comporta l’applicazione, con riferimento ai relativi atti di finanziamento, dell’imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative, alternativamente previste alla prima.

Le agevolazioni si applicano agli atti di trasferimento e di finanziamento stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Nel caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni o di decadenza dalle agevolazioni è previsto il recupero delle imposte dovute, con l’applicazione di interessi e sanzioni.

Qualora sia riscontrata la sola insussistenza dei requisiti previsti per il bonus ‘prima casa under 36’, in caso di atto soggetto a imposta di registro, questa è recuperata nella misura del 2% e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Se si riscontra l’insussistenza dei requisiti per beneficiare del credito d’imposta in relazione ad un atto di acquisto di un immobile soggetto ad Iva, il credito viene meno e si procede al recupero dello stesso, se già utilizzato.

Resta ferma l’applicazione dell’Iva al 4% al ricorrere dei requisiti per l’acquisto della ‘prima casa’.
La decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ si verifica: in caso di dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti; mancato trasferimento della residenza nei termini previsti; alienazione infraquinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno; mancata alienazione della precedente ‘prima casa’ entro l’anno dall’acquisto della nuova ‘prima casa’.

In mancanza dei requisiti per beneficiare del bonus ‘prima casa’ o in caso di decadenza dall’agevolazione il contribuente può fruire della disciplina del c.d. ‘prezzo-valore’ a patto che ne abbia fatto espressa richiesta nell’atto di acquisto.

La regola del ‘prezzo-valore’ prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell’atto di compravendita. Questa regola, tuttavia, si applica solo per gli acquisti di immobili ad uso abitativo effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa. E non trova applicazione, inoltre, alle vendite assoggettate ad Iva.

Tecnicamente il criterio del ‘prezzo-valore’ non costituisce un’agevolazione fiscale ma una diversa modalità di determinazione della base imponibile per il pagamento dell’imposta di registro. Tale metodo rappresenta una deroga al criterio ordinario.

In considerazione del fatto che la disciplina sul bonus ‘prima casa’ trova applicazione già agli atti stipulati a partire dal 26 maggio 2021, gli uffici delle Entrate valuteranno, caso per caso, la non applicabilità delle sanzioni qualora riscontrino condizioni di obiettiva incertezza in relazione a comportamenti difformi adottati dai contribuenti prima della pubblicazione di questa circolare.